佐藤サンの暇晒帳

　
戦前～日本人のほとんどは借地・借家に住んでおり、個人住宅やアパートなどに住めるようになった
のは昭和40年代～で、今では、その頃に建築された住宅が人口減少の為に空き家になっている。
65歳以上の一人暮らしの家は空き家予備軍といわれておりますが、
あと15～20年もすれば亡くなる人の数もピークとなり、働く人と働かない人の数も半々になるらしい。
　
オイラが住んでる市は消滅可能性自治体であり人口減なのでありますが、世帯数は増加している。
つまり、
親と同居しないで、分譲地を買って自分たちの家を新築する若い夫婦が多いって事ですわな。
そうなれば当然、親達が亡くなればその家は空き家になるわけでッ (オイラもそうですが)
今後も空き家が減少することは無いのでありんす。
　
不動産業の世界では
築20年以内の建物が 中古住宅
築20年以上の建物は 古家付土地
築40～50年以上の建物なら 更地扱い...　建物として価値のあるのは築20年以内という事のようでして
わが家の一条工務店｢セゾン｣も、今では古家付土地としての価値しかねぇ～のでありんす、トホホ。
　

ウルトラマンティガ登場 !!　オイラの古家付土地を壊すんじゃね～～ッ
一条工務店『セゾン』なので "セブン" じゃねーのかよ、って突っ込みはナシだぜッ、
　
『セゾン』はタイルデザインがダサい、昭和っぽい、とかよく言われましたが
せめて自動車みたいに "ネオクラッシック・ハウス" とかカッコ良くディスってくれなのだわ。
あと、フィリピン工場で組み立ててる～とか、アンチがよく言いますけれど
身の回りで、部品から材料まで完全 made in japan なんてあるのかよ、なのですわ。
アメリカの夢を唄うバイクのハーレーだって、タイで生産してるらしいですから...
　
最近は、建築費が高騰して坪80～90万円、100万円の個人住宅もありますが (フル装備グランシリーズとか)
その為、4,000～4,500万円のローンを組む人も多いらしい、のだとか。
なので
今は40年ローンなんてのもあるそうで、若い人には建築費の100％を借りる人も多いとか。
このご時世で、多額のローンを長期に返済できる自信がある、と言うのは凄い事ですがね。
　
オイラも若かりし頃は
アパード代を払い続けても自分のモノにならんし、結婚して子供ができたしマイホームを建てて
ニューファミリーだいっ♪ とルンルンな日々を過ごしてりました(？)がッ
そろそろ｢前期高齢者｣に片足突っ込んでくる年齢になり、子供は家を出て地元に帰ってくる気配もなく
夫婦ふたり暮らしになって、しかも不要な実家まで相続すると...　あれもこれも残るのは負債ばかりでありんす。
ああぁ、マイホーム建ててなかったら今頃は、GT-Rやレクサス乗り回してるイケオジだったに違いない !!
　


相続した築45年(現在評価＝建物200万／土地380万)のボロ実家がありますが、今後どーすっかな...
　
県や市に空き家をタダで寄付したいと申し出ても、空き家は受け取ってくれません。
2023年4月「相続土地国庫帰属法」という国が不動産を引き取る法律が施行されたでのでありんすが
条件としては『相続した土地で更地の条件を満たし、かつ、10年分の管理費を国に納めた場合のみ』
土地に建物が建ってるとダメ、樹木があってもダメ、抵当権有りはダメ、隣地境界がハッキリでないとダメ
国に納める管理費は面積関係なく一つの宅地ごとに20万円、国へ審査申請に1.4万円、などなど
条件がイヤらしく、実際に国が受け取る土地も少ないらしい･･･ つか、国は本気で受け取る気がない。
あ、熊とか野生動物が出没する土地もたぶんダメです。
　
一方で、
オイラが住んでる市では、安い家賃で住める住宅を欲している生活困窮者の相談が増えているらしく
仕事や何かの都合で住宅ローン返済ができない、家を出なければならない、家族や荷物が多くアパートでは無理、
１軒家を借りたいケド、とにかくお金が無い････　　理由は人それぞれでしょうが
生活保護を受けると、一人暮らしの場合で最大月3.2万円の補助があるらしい。
つまり、家賃が月3.2万円以下なら空き家を借りる人がいる(可能性がある)という事のようだ。
ただ、
人に家を賃貸するとなれば、雨漏り部分を直したり水回りなどの修理やその他で、それなりの出費になる。
もし売家となれば、不要品は無くして家中を空っぽにしたり、最低でも庭の草取りはしておかないとだし。
オイラの実家は、廊下の板はベコベコだし畳は波打ってる、襖や障子はボ～ロボロ、
そして極めつけは、エアコンが設置されていない!! (笑)　よく両親が今まで生活してたモンだ､､　死んだケドね。
ま、
空き家をリフォーム、一部を増改築、そこまで用意して賃貸するかとなると･･･　オイラは無理だわなッ。
　
し・か・も 、今月(2025年4月)から
建築基準法が改正され新2号建築物が新設、簡単に家のリフォームや増築ができなくなったでありんす。
詳しい事は知らんが、耐震や省エネ基準の強化に対応できるか、とか確認申請が面倒な場合があるようだ。
ふ～む･･･
空き家状態の実家でも、ネズミに電線かじられショートし火事になっても困るので火災保険は加入してますが
家が古くなればリスクも大きくなるので、どんどん保険料が高くなっていくのでありんす。
たま～に煙モクモクと焼肉パーティーしますので、まだ電気も水道も止めておりませんけども。
　
話のついでに
家を取壊して更地にする費用ですが、一般論として個人住宅では坪４～５万円が相場と言われてます。
人手不足で人件費が高くなってますし、更に、各種用件で取壊し工事費は追加されるでありんす。
頑丈な外壁ブロックがあったり、庭に樹齢○年の巨木や、でかい庭石があったり･････撤去も大変でおます。
自治体によっては補助金を使える場合があるので、家を取壊す前によく調べる必要がありんすね。
念のため、
更地にすると「住宅用地の特例」が適用されなくなるので、土地の固定資産税が3～4倍になるでありんす。
参考までに ※200平米まで
(建物)　固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4％
(土地)　固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 1.4％ × 1/6 [住宅用地の特例]
更地にすると、1/6 [住宅用地の特例] がなくなり 固定資産税が 6倍になる！とか巷で言われるが
土地の固定資産税評価額に 70％の負担調整があるようなので、そのまま6倍になりませんデス。
つまり、固定資産税 ＝ (固定資産税評価額 × 70％) × 1.4％ らしい。
　
ちなみに、オイラが相続したボロ実家の現在固定資産税等は
(建物)　2,000,000 × 1.4％ = 28,000円
(土地)　3,800,000 × 1.4％ × 1/6 [住宅用地の特例] = 8,866円
[火災保険]　41,000円←　これが高い(笑)
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なので更地にした場合
(土地)　(3,800,000 × 70％) × 1.4％ = 37,240円
ま、土地の固定資産税は高くなりますが建物の固定資産税と火災保険が無くなるので
その後の管理費用的には極端に変化はない。(と思われる)
やっぱ問題なのは、解体費用でありんす。
　
　
　
前置きはこれくらいにして(毎回、長げーーわ)
　
「長周期地震動」という新たな課題に対し一条工務店は免震システムを改良しなければならない！
という事でしたが....
2011年3月の東日本大震災以降、一条工務店が「ハイブリット免震住宅」をそのまま販売継続して
いたのかは不明ですが、公式HPから、しれっと姿は消しました。
なので、東日本大震災以降に「ハイブリット免震住宅」を建てた施主はいないのでは？
むしろ一条工務店側が免震施工の許可を出さなかったと思われます。←オイラの想像
その後
2019年 建築基準改正に係る建築物及び免震材料の取扱い 、確認申請書の大臣認定番号書き換え
2022年 認定不適合状態の解消のための大臣認定取得
2023年 一条免震住宅グレードアップ工事を実施した物件の一部について大臣認定取得
と、国土交通省やらお国からモロモロ通達があり対応しーの　
　


2024年(第25回）一般社団法人日本免震構造協会主催
協会賞(技術賞)『想定レベル２地震を超える巨大地震に備えた戸建免震住宅の取り組み』
いよいよ戸建免震住宅用オイルダンパーの登場、つか、やっと出たね。　　by さや侍
　
レベル2地震動タイプⅠ→　プレート型地震の長周期地震動(水平変異が大)
レベル2地震動タイプⅡ→　直下型地震の短周期地震動(水平変異が少)
一条の免震装置も、やっと長周期地震動に対応しましたぁ－、では今さら感があるので
”レベル２地震を超える” ･･･ってのが姑息な表現ではあります。
あ、誤解のないように補足　
[レベル] は設計法のレベルであって、地震動の大きさのレベルでも地震頻度のレベルでもない。
　
今更ではありますが、オイラは免震装置にいくつか疑問があるのですが
・免震装置って、ドカンと直下型の地震(大きな縦揺れ)にはクソの役にもたたない、と言われますが
　実際のところはどーなんですかね...
・耐震性を損なう建物への負荷を最小限に抑えようと、屋根材を「軽量」にする傾向があるようですが
　免震は軽い建物より、重い建物の方が効果あるような気がするのですがね...
　
そう言えば
緊急地震速報の発表基準に長周期地震動階級なるモノが、2023年2月から追加されてます。
これにより気象庁の緊急地震速報（警報）の発表基準が
震度5弱以上を予想した場合(または)長周期地震動階級3以上を予想した場合、となった。
階級3=体感として立っていることが困難。室内はキャスター付什器が大きく動き固定してない家具が
　　　 移動することもあり不安定なものは倒れることがある。
と、
豆しば情報(笑)をぶっ込んだところで
　


2024年9月 『一条アドバンス免震システム』 販売開始。
オイラ的に "アドバンス" は、ゲームボーイアドバンス「GBA」以外に使っちゃダメ！(笑)
おお、
アドバンスではなく "アドバン" なら1981年に左右非対称パターンでレーシングタイヤみたいな
［アドバンHFタイプD］という衝撃的なタイヤが登場し大ヒットしましたっけ､､　(近年、復活したが)　
あの頃に登場した国産ハイグリップ・ラジアルの御三家と言えば
アドバン(yokohama)・フォーミュラ(DUNLOP)・ポテンザ(Bridgestone) で
ラリーで活躍したランチアで有名なイタリアのＰ７(PIRELLI) に対抗するかのように競ってた時代。
　
ま、オイラだけが懐かしい話は置いといて
『一条アドバンス免震システム』は、『ハイブリッド免震』に「オイルダンパー」を組み合わせた免震構造で
東日本大震災の際に課題が露見した「長周期地震動」にも対応しましたよ、と。
『ハイブリッド免震』は坪13～15万円という価格でしたが(たぶん)
『アドバンス免震』は坪30万円という価格で提供する(らしい)との事です。
　　
でだ、
画像には、【三位一体の免震システム】とあるが････　ふーむ、ふむ。
アンチから一条は創◎学会との関わりが深い企業だ！とか、創業者が熱心な学会員！とか言われるが
普通の会社でも学会員が数人いたところで珍しい事でもなく、オイラはまったくどーでもいいのですが
仮に一条社員が学会員なら、土日に学会行事が多いらしい(？)ので、仕事なんかしてらんねーハズ。
あ、
「三位一体」ってのはカトリック,正教会,プロテスタント･･ほか等々の教派が共有するキリスト教の概念。
創◎学会(法華経系)にも似たような、法身・報身・応身という「三身即一」という日蓮の教えはある。
宗教の教えはどーでもいいが
　
｢アドバンス免震構法｣ は複雑な建築手続きの簡素化と費用縮小のため、個別認定を取る必要のないよう
戸建てツーバイ(枠組壁)工法向け免震構造として国土交通大臣一般認定を取得したのでありんす。
なので、セゾン系(木造軸組)工法の場合は｢アドバンス免震構法｣ 不可という事でッ...　あれれ？。
そうなんですよ 川崎さん (古っ､､)
これにてセゾン系については「免震住宅」のオプションは実質消滅したも同然なのです。
なぜなら『ハイブリッド免震』は建築基準レベル2地震動に未対応のままだから。
　
オイラはど素人なので、ここからは勝手な想像話になりますが(あしからず)
ダンパーが効果の出る位置にするには、間取り決めから構造の検討がとても重要ではないか、と。
基本的には、ツーバイ工法は四角い箱を重ねた総二階建てになることが多いと思うので
四箇所にダンパー設置すれば、いい感じになるんじゃね？って事で。(雑な説明だな)
セゾン系は間取りがバラバラだし、総二階とも限らないし、ダンパー設置位置が面倒です(たぶん)。
昔のアシュレのように間取り変更不可の規格型なら可能かもしれませんがね。
それと
百歩譲って、木造軸組工法に｢アドバンス免震構法｣を提供できたとしても
これまでの『ハイブリッド免震』に住んでいるお客との差別化の問題が発生します。
たとえば過去の例では
⇨　強制吸気の住宅に対して、後付けで熱交換型(夢Ⅲのダクトレス熱交換)を開発検討してます...
⇨　床暖房提供前の住宅に対して、後付け床暖房システムを開発検討してます...
その流れからして今回は
⇨　ハイブリット免震の住宅に対して、後付けダンパーを検討してます...　とか言いそう(笑)。
ま、
本当に開発検討したか不明ですが、結果的に「検討してます詐欺」で終わりました。
　
　
ダラダラと一条工務店の免震住宅を語ったので、そろそろ飽きたでありんす(笑)
　
販売開始した『一条アドバンス免震システム』ですが、一条公式HPでは見つけられません。
いつもの事なら、ニュースとして堂々と "アドバンスだコノヤロメー" と発表するのですがね。
現在の一条工務店は、
耐震最高等級３は当然として、「超耐震」テクノロジーでさらにその上の安心を。
【総合免災住宅】もアピールしておりますが、この先ここに "免震" が加わる事はないです。
だって、「耐水害住宅」と「免震住宅」はどう考えても両立しないでしょ。
水害の心配がない地域の方には、免震オプションはセールスできますレベルの話でしょか。
ついでに言うと
「耐水害住宅」は「オイルダンパー」やっと出たね、の一年前
2023年4月　一般社団法人日本建築学会主催
日本建築学会賞(技術)を受賞しております。　←これは一条公式HPニュースに堂々とッ。
「耐水害住宅」には免震装置の "すべり支承" のノウハウも使われてますし
開発には免震装置の技術関係者も関わっています。
　
と、
こんなところで、免震の話はこれで一旦おしまい。
　
　
なんと申しましょうか
一条工務店も現在は、戸建が日本で最も売れているハウスメーカーとなりました。
ツーバイ工法も完成の域に達すると、あとは
チマチマ機能強化したり、派生モデルを次々と増殖させるマトリューシュカ商法で(笑)
もっと稼ごうと欲を出して失敗する事のないよう、オイラは願うのでありんす。
　
住宅でもAIやclowd技術が利用されていくと思いますが
「必要の無い便利さ」は、オイラはいらん派です。
そういうデジモノに限って、障害発生時にバカをみる結果になりますしね。
電気、都市ガス、通信、交通等のライフライン機能が停止した災害時なんかは
灯油ストーブ、ガスボンベ、自転車(汗)等のアナログが結局強いのである事よ。